Operações imobiliárias precisam ser notificadas ao Cade?

Avistar uma placa sobre um empreendimento imobiliário em construção tem sido cada vez mais frequente nos grandes centros urbanos. Em que pese o reaquecimento do mercado, pouco se discute sobre a necessidade de aprovação de operações imobiliárias pelo Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).

Se, por um lado, uma série dessas operações está por trás das rotineiras placas e canteiros de obra, por outro, qualquer ato que preencha os critérios legais deve ser notificado ao Cade antes de consumado. Por que, então, as dúvidas do setor?

Hipóteses de concentração

A principal questão parece ser quanto à caracterização de operações imobiliárias típicas como “atos de concentração”. A existência de efeitos no Brasil e a verificação dos patamares de faturamento (os outros dois critérios legais) têm gerado menos discussão.

O art. 90 da Lei 12.529/2011 prevê os atos concentração. São eles: fusões; incorporações; contratos associativos, consórcios, joint ventures; e aquisições de controle ou parte de empresa. Na prática, o Cade tem reconhecido certas operações imobiliárias como hipóteses desse artigo. Alguns dos exemplos mais representativos valem menção:

Constituição de sociedade de propósito específico (SPE) entre concorrentes para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário. Em setembro de 2022, o Cade consignou que a constituição de uma SPE entre concorrentes configura hipótese de ato de concentração e deve ser submetida à análise prévia. Formação de joint ventures para investimento futuro em projetos imobiliários, ainda que indefinidos. Decisões recentes analisam, enquanto atos de concentração notificáveis, parcerias entre concorrentes para a realização de investimentos futuros em empreendimentos imobiliários, incluindo projetos greenfield. Compra e venda de imóveis, inclusive não operacionais (como terrenos, por exemplo). O Cade já fixou que a aquisição de um ativo configurará um ato de concentração, observada ao menos uma das seguintes características: operacionalidade, destinação específica, essencialidade à atividade econômica do comprador ou acréscimo de capacidade produtiva.

Arrendamento de bens, incluindo imóveis. Decisões analisam, enquanto atos de concentração, operações envolvendo o arrendamento de bens, como imóveis, para um concorrente. Cessão de direitos reais. Em decisão emitida no final de 2022, o Cade considerou como ato de concentração a concessão de um direito real de superfície para o desenvolvimento de um empreendimento.

Risco de sanções

Independentemente do setor, qualquer ato deve ser submetido ao Cade, verificados os critérios legais. Trata-se de uma análise formal cuja falha em notificar pode levar a sanções administrativas.

A experiência recente envolvendo o segmento imobiliário ressalta a importância de acompanhar a evolução das decisões do Cade e reconhecer que determinados tipos de operações configuram atos de concentração sujeitos à notificação.

>>> Este artigo foi escrito por nossos advogados Luiz Antonio Galvão e Matheus Barreto, ambos da área Concorrencial, e publicado pelo Capital aberto em 16/10/2023.